进入2020年以来，“新基建”成为网络热词。

不同于传统的修桥造路等钢筋混凝土的工程建设，“新基建”是建立在数字化基础之上的一种新的经济形式。它不仅上升到了我国的国家战略层面，同时也是全球各国正在努力争夺的战略高地。

在此背景下，国内多个省市已经开始加速“新基建”建设，譬如北京、上海、江苏、广州、福建等等。

那么在后疫情时代、“新基建”浪潮的大背景下，城市的发展路径是否会发生改变？城市群该如何获得竞争优势，如何抓住发展机遇呢？

城市群和人口空间分

“城市群”概念的提出，是因为城市和城市之间是有联系的，并不是一个个孤岛。

为了证明这一点，我们做了一系列的研究：

如图所示，我们用全国的货车大数据来分析城市和城市之间的联系。图中的每一条线段，都代表着城市与城市之间的货车往来。

大家知道，货车承担了我国总货运中90%的运量，所以说货车数据是反映城市联系的一个非常好的来源。从图中可以看出，我国经济发达的地区基本上都集中在红色的“胡焕庸线”（黑河-腾冲一线）右侧。

这张图用不同的颜色来表示城市与城市之间货车联系的紧密度，从中我们可以看出，城市已经开始呈现网络状的分布。基本上以一些区域的城市中心为核心，一些城市群开始出现，最强大的城市群就分布在长三角和珠三角周围。

结合客车的大数据来看，同样也呈现出城市与城市之间的联系紧密，且开始出现网络状的分布。

如果进行颜色深浅处理，可以看出图中还有一些颜色比较浅或者空白的地方，这些地方距离任何一个城市群都比较远，且大概率会成为未来的人口流出地；而颜色较浓的地方表示它是一个中心城市周围的地方，将成为人口的流入地。

可以看到，武汉周围、长沙周围、西部的西安、重庆、成都都形成了一个个中心城市向外发散的网络状城市群的状态。这种人口的空间分布，对于我们理解未来投资方向和空间选择有极大的影响。

以上是从车流的角度来看经济的分布，接下来我们把中国地级市经济规模数据从大到小往下排，一直排到这些城市经济规模的总和占全国GDP的50%为止，得出下图：

从图中可以看出，绝大部分经济规模大的城市分布都集中在沿海地带，尤其是长三角、珠三角、京津冀这些城市群；我国中西部和东北地区能够进入GDP排名前50 的城市，主要分布在一些省会级大城市的附近。

我们再来看一下人口的分布状态，把每个城市的人口按照最高的往下排，一直排到总人口占全国人口50%为止，可以得出下图：

把这张图和上边的GDP那张图结合起来看，就会发现两点：

其一，GDP的空间分布比人口的空间分布更加集中，这意味着，随着户籍制度或其他制度的改革，如果未来我国人口流动变得越来越自由，那么，人口将向经济集中的沿海城市和大城市地区进行流动。

其二，虽然我国经济向南方集中，但人口的分布却大量集中在北方，尤其是河南、河北、山东这些省份，人口特别多。

其实这是有原因的。改革开放以前，中国是一个实打实的农业社会，1978年中国的城市化率只有18%；计划经济时期，我国大量的重工业分布在东北和华北地区，改革开放以后，虽然南方的经济相对北方发达一些，但国内的人口空间、格局变化并没有跟上经济空间的格局变化。

如果未来有变化，也还是人口向沿海地区、大城市周围集中。哪怕中国今天仍然存在户籍制度，对人口有制约，但这个人口流动的趋势已经出现了。

上图是利用人口普查数据计算各地区常住人口减去户籍人口的图。红色代表这个地方常住人口大于户籍人口，是一个人口流入地；蓝色代表常住人口小于户籍人口，是人口流出地。而且，从图中可以看出，人口流动的方向确实是向沿海地区、大城市周围聚集，尤其是长三角和珠三角地区。

由此基本上可以确定，沿海地区很重要。那你可能会问，但这个重要性能在多大程度上解释中国各个区域之间经济增长的差异呢？

这张图是我去年在一个研究里看到的，清楚地展示着两个变量之间的关系。图中的横轴是“到大港口的距离”，也就是度量中国每一个地级市到沿海三大港口（京津冀的天津、华东地区的上海、华南地区的深圳和香港）之间的距离，取其中最短的一个；纵轴是这个地级市的GDP规模。从中我们可以获取这两点信息：

其一，越靠近港口的地区，GDP规模越大；越远离港口的地区，GDP规模越小；

其二，图片右上方有一个“R的平方”，接近40%。在统计学上，它仅是一个变量，表示一个城市到沿海大港口的距离，这个变量可以解释中国城市和城市之间GDP规模差异的40%。

为什么这么说？因为我国经济在很大程度上是一个非常开放的状态。

沿海地区的经济发达，因为拥有良好的港口条件，在国际贸易中，特别是参与国际的分工体系中具有优势；而北方地区，要么是缺大江大河没有内河航运能力，要么是有内河航运能力但在冬天河道会结冰，比如天津的很多海港冬天会结冰。

这样一来，从发展制造业以及连带的服务业来看，在一个开放的经济中，港口就显得极为重要，所以，“到大港口的距离”这个变量可以解释中国城市和城市之间GDP差异的40%。

此外，上边所讲的GDP规模差异，也会反映在人均水平上。下图反映了到大港口的距离和城市人均GDP之间的关系，可以看出人均GDP的差异有20.4%是因为地理的变量。

如果观察人口流入，可以看下面这张图：横轴是到大港口的距离，纵轴是人口净流入数量。从图中可以清晰地看出，靠港口越近，人口净流入量越多；而到了距离大港口5004公里以外的地方，人口基本上没什么增长，或者是负增长。

这些结论对于我们理解中国未来的人口和城市群的空间分布结构非常重要。

刚刚说的是到港口的距离，接下来我们来看一下到大城市的距离。

中国目前已经定义了9个国家级的中心城市，分别是北京、天津、上海、广州、重庆、成都、武汉、郑州、西安。

这张图的横轴是到大城市的距离，纵轴是这个城市的GDP规模，到大城市的距离这一个变量，可以解释中国的城市和城市之间GDP差异的25%。所以说，如果想要理解中国城市群的分布以及未来的人口空间分布的话，就要注意到沿海大港口的距离和到核心大城市的距离。

在这一系列研究的基础上，我开始去预测中国未来的人口空间分布，其理论基础就是“距离沿海大港口和大城市的距离仍然会影响中国的经济增长”。

离港口和大城市近的地方有更好的经济增长条件，能够更好的创造就业机会和收入，从而吸引人口流入。

上面这张图是2035年中国的人口空间分布预测图，图中的圆圈代表当地的人口数量，圆圈越大，人口将会越多；圆圈越小，人口将会越少。可以看出，人最多的地方首先是北京、天津、上海周围；其次是广州、深圳周围；然后是重庆、成都；接着是武汉、郑州、西安；其它地方基本上人口差距越拉越大，会进一步在空间上集中到刚才所讲到的“围绕国家级中心城市周围的城市群”里面。

如果把城市按照人口流入和人口流出分成两类，可以发现其分布与前边车流大数据所形成的城市网络基本上完全一致。

这意味着，今天人多的地方，未来人将会更多；而今天人少的地方，未来人将会更少。

疫情会改变城市发展的路径吗？

“新基建”涉及到很多IT数字技术的发展，很多人会担心这样一个问题：疫情之后，包括技术的一些发展，会不会改变城市发展的路径？

在回答这个问题之前，我们先来问一下自己，看大家是否有一个基本的共识：

1.如果你的收入水平提高了，你会更多消费服务还是更少消费服务？

2.如果你更多消费服务，你对于所消费服务的质量以及多样性，是否会提出更高的要求？

我想，很多人会回答说有了高收入后会更多的消费服务，且会更追求消费的质量和多样性。这是人性的自然追求。

那么，服务业有什么特点呢？不可运输、不可储藏。当然也有特殊情况，比如说疫情之下，很多服务业通过网络运输。但总体来说，绝大多数的服务业是需要面对面来完成的。

回到“疫情之后，包括技术的一些发展，会不会改变城市发展的路径？”这个问题上，我的观点是：不会。

服务业具有不可运输、不可储藏的特点，所以，人和人之间的距离就是生产服务业的成本。当服务业在经济中占比越来越高时，人类社会怎么去解决伴随着服务业比重提高而上升的生产和消费成本呢？

其实这里边有三个趋势：其一，农村人口进城；其二，人口从小城市往大城市走；其三，在大城市内部，人口高度集中在中心城区。

出现这样的人口空间分布变化，是因为人的收入水平提高了。只要人性不变，收入水平提高以后，人们会有更多的服务消费，宏观上服务业的占比会更高。也就是说我们在第一部分所讲的“未来人口向沿海地区和大城市集中”这个趋势是不会变的。

这里可能会有人问，服务业发展了，那港口还需要吗？

很多人认为港口都是用来运货的，其实并非如此。如今全世界强大的城市几乎无一例外在历史上都是海港，或者至少是河港，譬如纽约、东京、巴黎、伦敦、芝加哥等，它们在制造业发展阶段都是港口城市，虽然在服务业经济发达后已经不做港口了，但它们仍然是全世界最大的城市。

这是为什么呢？我总结里面的原因有三点：

第一，集聚效应带来的规模经济效应；

第二，城市发展的路径依赖性。在制造业发展阶段，这些港口已经积累了人才、资本、基础设施、公共服务。虽然今天这些国家已经不大力发展制造业了，但是刚才讲的几个城市发展的条件仍然集中在这些历史上曾经强大的港口城市；

第三，服务业是服务于产业和人的。哪里有产业，哪里有人，服务业就在哪里。而服务业由于前面讲到的不可运输性，一定要接近产业和人。

如果问中国哪里有产业，哪里有人，你就会明白，制造业驱动经济发展的原动力会带来两个服务业的需求：一是制造业所需的生产性服务业需求；二是人带来的消费性服务业需求。

这两个需求又必须靠近产业、靠近人。人和产业聚集在哪里呢？大港口、大城市附近。

有人说，现在技术变换了，会影响这个趋势吗？

是的，技术确实变换了。信息技术让我们在疫情期间可以在线上办公，但你觉得线上办公的效果好吗？

我做了一个调研，如果一个人的工作本来就是大比例在线上办公的，影响不大。而那些原本不在线上办公，突然转线上的人是会有影响的。有人告诉我，受春节、疫情的影响，他在家的生产效率只有60%-80%的水平；有人说线上办公容易产生误会，需要频繁的解释，线上开会的讨论效率低于面对面的沟通；有人说线上办公协调性差，有些提供支持的同事因为各种各样的原因掉线了，结果导致整个团队的协调也出现问题。还有，比如孩子在家上网课，打扰工作，等等。

当然，线上办公也有很多好处，比如可以节省大量时间，特别是北京、上海这样的城市，通勤的时间被大幅减少。另外，线上办公很少受他人打扰，可以在家里专心做一件事。

以上这些仅是调研结果。那么，线上工作与线下工作到底有什么差异呢？

其一，线上活动一对多容易，多对多比较困难。比如说，直播授课就是一对多的活动，一人讲、多人听，这样的方式授课比较容易；如果换成多对多的线下授课，几百位听众坐在那里，时不时举手提问，这种形式授课会很困难。

其二，线上授课互动性差。一位讲师对着镜头讲，看直播的听众有没有听懂、同不同意讲师的观点，这些讲师完全不清楚；线下授课与之相反，听众可以随时和讲师进行互动，讨论问题。

其三，线上监督管理比较困难。比如IT公司的线上工作，员工在家里到底是在工作还是睡觉或者谈恋爱，管理者完全不清楚。在线下工作的话，员工集中在一个大的办公场所中，方便管理者实时监督。

其四，线上办公大大减少了员工之间思想碰撞的机会。很多IT公司附近都有咖啡厅、饮料机、餐厅等工作活动空间，就是方便员工见面，因为员工见面时的交流往往会碰撞出很多利于工作的灵感火花；而在线上办公很难有这样的思想碰撞。

其五，社会交往的意义减弱。员工之间的交往过程会产生相互的信任感，有利于工作合作的顺利开展，这也是很多企业都非常重视团建及企业文化的原因，这样可以大大减少组织间的协调成本；但是如果将所有活动都转到线上，人和人之间交往少了，就会变得陌生，相互之间的信任感会大大降低，工作效率也会随之降低。

可能有的人这时候会疑惑：信息技术的发展会不会对城市密度起到削减作用？

我认为不会。理由有四点：

首先，线上活动对于线下面对面的取代是有限的。以大学为例，疫情期间为了维持教学，很多学校组织了一些线上的学术活动，五一之后疫情还没有恢复正常，就又组织了两三期学术活动，结果发现坚持不下去了。这是因为刚开始搞几场有新鲜感，学生有激情，但搞得多了会发现现场没有互动，最后效果不太好。

其次，每个人一天24小时，扣除8小时的休息时间，还剩16个小时，当一些活动被线上取代时，比如原本线下的购物现在变成网购，那么你省下来的时间更多是做线上活动还是线下活动？应该是线下活动。因为只要大多数服务业是需要面对面交流的，那么你省下来的时间，其实会产生更多的线下活动的需求。

第三，对于个人生活来讲，你仅仅是利用了线上服务的便利性，但是对于整个社会角度来讲，更加便利的线上活动会成为别人线下工作的机会。比如，滴滴在给我们带来很大生活便利的同时，也带动了大量滴滴司机的就业，这次疫情结束以后，由于经济对于就业的影响，滴滴注册的司机数量成倍增长，快递、外卖行业也是同样情况。

第四，信息产业是一个需要知识、技术和信息的行业，而这个行业知识的生产和传播需要人和人之间见面，所以那些IT大公司大都集中在大城市。为什么呢？因为大城市人群的收入水平比较高，有大量消费型服务业的需求，而这个需求在哪里能够满足？服务的数量、质量和多样性在哪里能满足？在大城市。

所以建议大家不要太相信“信息技术会削减城市密度”。

服务业大发展以后，会带来城市化。

上图反映的是中国城镇和农村第三产业的比重差异，红线是城市，蓝线是农村。

这张图反映的是城市化水平和服务业之间的关系，右上角的城市化水平高，服务业比重高；左下角的城市化水平低，服务业比重低。

要注意的是图中的圆圈，这个圆圈代表中国。中国不论是跟发展中国家比（红色），还是跟OECD国家（蓝色）比，在同样的城市化水平之下，中国的服务业占比都是偏低的。

如图所示，如果把城市分成大城市、小城市，有左右两种分法。两种分法之下都是大城市，尤其是特大城市服务业的占比会更高一点。

再来看人口密度，横轴是人口密度，纵轴是服务业占比，从图中可以看出人口密度越高，服务业占比越大。

如果把中国放到国际中比较，横轴是人均GDP，纵轴是服务业的占比，左边是GDP的占比，右边是就业的占比。图中蓝色的线表示样本中其它国家走过的道路，下面红色的三角是中国，可以看出：虽然中国总体上服务业占比在提高，但跟其它国家所走过的那个蓝色线路相比，我们始终是偏离的。

所以说，中国的服务业发展首先要补课，补到跟别的国家一样；然后要随着经济发展水平的提高，再进一步提高城市化和服务业的水平。

都市圈

讲城市群，就不可避免地要提到都市圈。

什么是都市圈？都市圈就是在城市群内部，以核心大城市为中心，以轨道交通紧密连接周边中小城市的日通勤圈。

打一个比较形象的比方。我们把中国城市的都市圈称之为“太阳系”，就是左边的图，中间有一个大圆圈，相当于中心城区；四周布局一些小圆圈，有点像我们通常所说的卫星城的模式；中间断开的是绿地或者是农田。

发达国家的都市圈可以称之为“八爪鱼”，如图所示，中间这个中心城市跟周边的其它小城市通过红线表示的轨道交通或者高速公路，紧密联结在一起。

以东京为例，整个都市圈的蔓延可以达到50公里甚至80公里的半径，一直到左边的山才停下来。

中国的城市群内部真正大的空间在什么地方？在核心大城市周围。以上海为例，从上图可以看出，从上海的中心城区到青浦、嘉定再到昆山，中间有大量的绿地和农田空在那里。

50公里是什么概念呢？在东京，50公里到80公里还是城市；但是上海中心向外50公里就已经到了昆山，80公里就已经到苏州了。也就是说，我们的城市远远没有达到连片发展的状态。

如果按照人口密度来展示，可以看出，东京都市圈人口密度梯度从中间高密度的中心城区开始，沿着轨道交通伸展出去，也状似八爪鱼。

上图是我们的研究团队用大数据做出来的上海的人口密度空间分布。左边是白天人口分布，右边是夜间人口分布；中间一片红显示人口密度极高，然后周边点状分布的几个地方人口密度也高一点；其它地方到晚上就黑糊糊的了，这里面有大量的投资建设的余地。

最近在上海有一个争论比较大的问题：上海人口太多了。

其实，上海人口并不多。如果我们把一个可比的范围拎出来，比如上海的中心城市，跟东京比，面积是差不多的。上海中心城区人口1200万，东京为1300万；而上海的行政范围为6100平方公里，但东京就找不到一个能跟上海的行政范围可以比照的对象。

如果对比都市圈，东京都市圈人口是3700万，而到了上海“都市圈”，3000万人。上海“都市圈”我打了个引号，因为上海周边到今天为止还没有形成真正意义的都市圈。

这3000万人还是将上海周边紧邻的昆山、太仓、嘉兴，甚至长江对岸的南通、启东都放进来。所以在这样的一个对比之下，上海人口多吗？上海“都市圈”人口多吗？

另外，还有一个需要对比的要素——土地。我们经常用到的一个指标叫“土地开发强度”，指在一块管辖面积范围之内，有多少比重的土地已经开发为城市的建设用地。

在上海的规划中，这个比重已经达到48%，远远超过东京。但要注意，上海的行政管辖边界的面积远远小于都市圈的面积，如此一来，其实可比的对象还是应该在都市圈的范围。

如图所示，在东京周围大量是山地的情况下，东京都市圈的开发强度都达到了33%；而上海在周围大都是平原的情况下，土地开发强度还不到30%。

上海最近两年有两个国家级的任务要完成：一是打造自贸区临港新片区；二是打造长三角一体化示范区，包含上海青浦、嘉兴、吴江等。

临港有800平方公里土地，目前已得到开发允许的是100平方公里，剩余的700平方公里是什么？是农田。青浦也有大量农田。

所以说，我国都市圈范围之内的土地开发强度还有很大的提高空间。而这也引出都市圈建设的一个矛盾激化点——郊区突围。

我们看一下东京圈和上海及周边地区的轨道交通状况：

有种说法叫“上海是全世界轨道交通里程最长的城市”。但实际上，中国对城市的定义跟其它国家对城市的定义是不一样的。中国对城市定义是从管辖范围来确定的，如果按照国际标准来定义的话，上海的每一个区都是一个城市的概念。

也就是说，上海是全世界轨道交通里程最长的城市，相当于把上海跟别的国家几十个城市比较，这是没有意义的。从这个角度再来看上海及周边地区的轨道分布：50公里已经到了昆山，80公里已经到了苏州。

明白了这些，你才能知道接下来基础设施建设的空间在哪里。

“新基建”背景下的城市

“新基建”如今成为新风口，那么它到底是什么呢？

如果你去到网上去搜，网上会告诉你“新基建”有七个重点：5G的基站、特高压、城际高速铁路和轨道交通、新能源汽车充电桩、大数据中心、人工智能、工业互联网。但是在经济学上，只用三个字就描述了“新基建”的应用场景：“跟人走”。

有人可能会有质疑，这个大数据中心不是设到贵州去了吗？是的，但设在贵州的大数据中心只是一个数据的仓库而已，运用大数据的人在哪里？大数据公司在哪里？高科技公司在哪里？滴滴、拼多多、B站在哪里？这些都在跟人走。

“新基建”的七大领域，没有一个可以脱离“人”这个要素。这也是我们为什么说技术不会导致城市密度的削减和城市重要性的下降。

这两天的两会的报告中有提到“两新一重”，“两新”是新型基础设施建设、新型城镇化，“一重”是指重大工程建设。

因为“新基建”战略被提出，现在各个地方政府都在加大投入。如果你的项目正好落在“新基建”的七大方面中，你也可以去争取项目。

如果你所在的地方不具备发展这些行业的条件，建议大家头脑要冷静一点。因为一旦进入这些行业，要跟在北京、上海、深圳的企业是要去竞争，可能没有优势。

城市的空间格局和城市群的发展有一些规律，其中一定要注意三个距离：一是到大港口的距离；二是到大城市的距离；三是城市内部人与人之间的密度。

未来中国的经济增长和人口将集中在京津冀、长三角、珠三角三大国家级城市群，和以其它区域型中心城市为核心的区域型城市群，这个基本上已成定向，不会有大的改变。

在这样大的区域之下，如果我们进一步缩小，会出现“中心城市大型化”，即少数大城市与周边连片发展为都市圈的趋势。

明白了这些后，我们来看一下“新基建”下产业的投资方向和领域：

第一，城市群和都市圈，尤其是都市圈内部，是未来投资的新兴空间。我把它称之为“两新一重是个空间问题”，在都市圈范围之内，或者说围绕着中心城市在50公里到80公里范围之内的地方，我把它称之为叫“郊区突围”。

第二，进行基础设施建设，用轨道交通把中心城市和周边其它城市连接起来。但是要注意的是，只有一线城市和准一线城市及其周围，需要网状的紧密连接的轨道交通，其它地方不要乱搞，尤其是人口流出地不需要这些东西。只有人口流入地，随着中心城市的扩张，需要在都市圈范围之内建设轨道交通。

第三，大量住房投资和建设将出现在人口流入的大城市周围。如果你看到中国的住房问题是人口流入的地方住房短缺的话，那么就要注意，在人口流入的地方增加投资，做结构性的住房政策。这样在增加投资的同时，拉动经济增长，满足人民的需求，在房价高的地方增加供应来缓解房价上涨趋势。

第四，增加教育和医疗的投资。我们原来的传统公共服务是跟户籍人口挂钩的，接下来户籍制度改革里公共服务要跟常住人口挂钩，所以说，教育和医疗将成为新兴的增长点，尤其是在“十四五”期间。如果不出意外，“十四五”期间会出台十二年义务教育，有人把它称之为“免费教育”。

现在在北京、上海等地，初中和小学都是有条件地向外地人放开的，但是高中基本上不对外地人放开。一旦十二年义务教育出台，未来这里面有多少发展高中阶段教育的投资空间？医疗服务也是一样的道理。

第五，补短板。补什么短板？公共卫生。此次疫情给大城市带来了大量的冲击及挑战，但是要注意的是，恰恰是因为我们意识到了大城市存在的风险，所以接下来一定会在人口继续增长的过程中加大对于公共卫生的投入。

关于“新基建”，人们最能感知到的是来自国家政策的定调和推动，以及基于技术对固有产业进行数字化的升级改造。

不可否认，“新基建”的七大方面会极大的改变我们的生活，它重要，但是不能夸大。它反映出了下一阶段经济增长的一些前沿领域，特别是技术创新领域，尤其是中国要想在下一波的技术发展里占领一个领先地位，就必须在这些方面加大投入。

课后问答

问：说到城市规模时，我们经常会听到一个词叫做“大城市病”，你怎么看待城市扩张以后，在交通、水、资源、环境等各方面遇到的问题？

陆铭：不管是在发达国家还是在中国，“城市病”的治理都非常重要。交通拥堵通过轨道交通建设来缓解，轨道交通的发展使得人们绿色出行，汽车尾气排放也就大大减少了；环境污染通过产业结构来调整，进入服务业以后，环境污染的问题就消失了；水资源通过修建水库、再生水去解决。以北京为例，北京人口成倍增长，GDP成倍增长，但北京用水量是下降的。

所以我说，大城市的出现并不都是坏处，随着城市发展，坏处得到有效的管控和治理，城市基础设施环境越来越好，人口也不断向大城市集中，全世界的大城市都处在人口进一步增长的趋势。可以说，一线城市是有持续支撑力的，更不要说三四线乃至十八线城市了。

问：在“新基建”的浪潮中，智慧城市这个趋势会带来哪些新的改变？这个改变孕育了什么机会？

陆铭：未来的城市将会随着5G技术的发展进入一个万物互联的时代。再具体一点来说就是，万物联网大发展下，可穿戴设备进一步发展，也许过不了多久每个人体内都植入一个芯片，人和人之间、企业和企业之间、上下游企业之间、货和货、车和车之间的联系将会更加便捷。

一旦大数据处理的速度提升，人、企业、市场对于信息的反映速度也会提升，同时会催生很多新的事物。智慧城市就是大家现在比较看好的领域，比如说无人驾驶可能在未来的五年里面逐渐开始普及，还有一些精准的基于大数据提供的服务，供应链的再造等，都会出现一些新的东西。

问：怎么看待最近出台的农村土地流转政策？这个政策会明显增加大城市的土地供应，进而抑制房价吗？

陆铭：我分两个方面来回答这个问题：第一，从农村角度来讲，农村今天面临的问题主要是农村的宅基地怎么办。

如今中国农村农业用地在制度上已经有很大突破，农业用地可以转包、入股；农村地区的建设用地的经营型建设用地也解决了。比如说你原来在农村有个乡镇企业，这个乡镇企业家有几亩地，那现在这个乡镇企业开不下去了，怎么办？企业关掉，建设用地土地复耕，变成农业用地，可以流转起来。

但宅基地到目前为止仍是仅允许在村民之间进行流转。未来这一点需要突破，尤其是那些农民工进城以后已经长期空置的宅基地，要在自愿并且有偿的条件下允许转让，这个转让甚至可以不是转让宅基地本身的房子，而是转让宅基地对应的那个指标，也就是指标可以跟着人走。

打个比方讲，我是安徽农民，今天我已经全家跑到上海来工作了，我有一亩地，把宅基地复耕为农业用地，把这一亩地的指标带到上海来用，能缓解上海的用地紧张的这个问题。

我再补充一句，我所讲的宅基地对应的指标可以流转、可以资产化，增加农民的资产收入，有两个前提：一是自愿，二是有偿。

第二，城市方面，首先最近的土地制度改革已经给城市带来巨大的空间，建设用地指标可以流转，可以从外面买进建设用地指标，基本农田的占用比以前要灵活了。

如果这个土地供应可以增加的话，对于房价会起到一定的抑制作用。

问：很多城市已经呈人口净流出，但是看各个城市未来的规划好像还是扩张型规划，您如何看待城市政策驱使人口结构的错配？

陆铭：首先现状就是这样的，不论是按照地级市还是按照县级城市来统计，中国现在大概有三分之一的城市人口是负增长。但是中国传统的体制使每个地方政府都想把自己做大，所以每个地方都在搞扩张性的规划，结果就导致人口在负增长，规划在扩张，投资也在扩张，而且这个扩张它不是光画个图纸，它实实在在就扩张，干什么事呢？两件事：一是在当地建个工业园，搞个开发区；二是建新城。

人口流入的地方，比如长三角、珠三角大城市周围，土地是限制住的，房价上去了。人口流出的地方，造着大量的房子，新城不断出现，工业园是空置的，结果导致投资不见回报，债务还上去了。这就是空间错配。

整个国家层面目前已经在推动解决这一问题，但要强调的是，建设用地的配置和人口流动方向要一致起来，在大城市周围通过增加土地供应来提供更多的发展空间。当然，国家目前也已经提出了收缩城市要减量规划，收缩城市未来的公共服务要向中心城区集中，未来或许还需要改革地方政府官员的激励机制，改善地方官员以税收增长和经济增长论英雄的现状。